Заказать звонок консультанта

Профессионализм рождает доверие

Цифровые технологии совершат революцию в брокеридже коммерческой недвижимости

Первые GPS-навигаторы изобрели не так давно, всего-то в 90-х годах прошлого века. Американцы могут помнить, когда появился зерноуборочный комбайн, оснащенный GPS-системой. Это было в 1991 году. Но тогда целью установки подобного оборудования была далеко не навигация, а фиксация урожайности пшеницы во время уборки. Потом полученную информацию использовали для расчета нормы удобрений для обогащения бедных участков и понижения для более урожайных. Таким образом, удавалось достигнуть заметной экономии и увеличения урожайности. Скорее всего, тогда никому из граждан США и в голову не могло прийти, что всего через несколько лет GPS-системы будут использовать в качестве автомобильных навигаторов. А зачем? Есть дорожные знаки и указатели. И как можно управлять машиной, глядя на карту?

Все изменилось буквально за 10 лет. Сейчас сложно себе представить жизнь без электронных карт. Мы быстро оценили комфортность глобального позиционирования, когда есть возможность быстро найти нужный адрес, ресторан, кафе, клуб или моментально проложить маршрут до незнакомого города.

А что на рынке недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости находится а аналогичной ситуации. Повсеместно внедрены ультрасовременные технологии, а сам рынок словно уснул, оставаясь таким же консервативным, как и десятилетия назад. Возможно, сейчас мы стоим на пороге перемен и новые технологии сроко найдут свое применение.

Эксперты по недвижимости неустанно готовят, что цена объекта напрямую зависит от 3 факторов: location, location and location. Инвесторы и девелоперы готовы объехать десятки локаций, чтобы понять, где нужно покупать очередной объект. Опытные игроки рынка обращаются к аналитикам, но все-равно стараются больше рассчитывать на свой опыт и интуицию.

Однако традиционные аналитические методы не способны формализовать требования к расположению объекта. Обычно близость к центру говорит о дороговизне, хотя это не всегда объективно. Стоимость недвижимого имущества зачастую имеет прямую взаимосвязь с потоком людей, но это далеко не универсальное правило, ведь необходимо еще учитывать и временные и финансовые ресурсы, которые имеют данные лица. Эти понятные зависимости нельзя назвать линейными, а ведь обнаружение реальной зависимости принесет миллионы.

Аналитики затрачивают немалые ресурсы, чтобы обеспечить рынок более точной информацией, но часто им просто не хватает времени на расчет всей ситуации. Набор основных индикаторов рынка был определен еще несколько десятилетий назад, и сейчас при ускорившемся метаболизме стало понятно, что понижение в Москве на протяжении 2016 года доли свободных площадей с 18,8 % до 17,4 % абсолютно ничего не говорит о рынке и не оказывает помощь в принятии решения о судьбе конкретного здания.

Аналогична ситуация с арендными ставками. Для арендодателей важно не среднее значение ставок. Им необходимо, чтобы ставка была выше рыночной. Арендатору нужно, чтобы расходы на недвижимость были ниже, чем у конкурентов.

В задачу консультантов входит увеличение стоимости объекта путем его грамотного позиционирования, создания актуальной базы потенциальных арендаторов, заключения выгодных контрактов аренды и дальнейшему эффективному управлению. Цена вопроса значительна: для крупного объекта недвижимости увеличение стоимости даже на 4 % — это десятки миллионов долларов.

Есть одна особенность рынка коммерческой недвижимости — он гибридный. Казалось бы, с одной стороны, это b2b-бизнес, где кредитные организации, девелоперы, крупные корпорации взаимодействуют друг с другом, но с другой — конечными арендаторами офисных и торговых площадей становятся обычные люди. Однако часто b2b-составляющая не учитывается при рассмотрении. В настоящий момент отсутствует удачный опыт объединения таких разных данных. К примеру, нет точных сведений о влиянии на стоимость недвижимого имущества реконструкции столичных улиц. Приводятся только отдельные примеры, а над обобщениями просто спекулируют.

Новые технологии

В настоящий момент технологии для информационного переворота на рынке недвижимости уже существуют. Поисковая система Google знает многое о работе и проживании своих пользователей, имеются сведения о дорожном движении, регистрации в сотовых сетях. К этому списку скоро добавится информация и о расходах благодаря активному развитию электронных платежных систем.

Пока компании, владеющие таким массивом данных, не имеют возможностей открыто их применять для заработка на недвижимости. Но перспективы использования «больших данных» очевидны игрокам коммерческого рынка, особенно сектора торговли. Компании занимаются разработками программ для анализа поведения покупателей, чтобы предложить только нужные им товары. Поэтому торговая недвижимость может стать новатором, где «большие данные» совершат настоящий переворот, что позволит увеличить стоимость крупных объектов и снизить консалтинговые расходы.

Еще больше изменится офисный сегмент. Сейчас принципиально важной задачей для любой компании является грамотный выбор офиса, что позволит эффективно вести бизнес в последующие десятилетия. Здесь много переменных. Как уверены аналитики, это не только рынок с его тенденциями. Жизнедеятельность организаций такова, что всего за несколько лет происходят кардинальные изменения как в технологиях управления, так и структуре. За 10 лет полностью изменяется состав работников с точки зрения возраста и социального статуса. Современные мегаполисы — это вообще перманентно изменяющийся организм.

Парадокс коммерческой недвижимости

Противоречие коммерческой недвижимости заключается сразу в нескольких факторах. Она обслуживает современную экономику с динамично меняющимся бизнесом, но одновременно строится на договорах долгосрочного характера. Это в результате подвергает собственника и арендатора дополнительным рискам.

Допустим, сведения с телефонов удалось привязать к объекту, создав таким образом платформу, где описаны офисные здания. Собственники этого недвижимого имущества заносят данные о свободных площадях и новых услугах сразу в систему. Офисные работники через специальные приложения имеют доступ к информации и сервисам, даже оплата за обед происходит через телефон. В конечном итоге владелец имеет полную картину заполнения здания, его жизнедеятельности и степени удовлетворенности клиентов. Работодатель в свою очередь точно знает, сколько времени его сотрудники расходуют на проезд к рабочему месту и какова нагрузка на арендованные площади.

Проведя параллель с расписанием движения пассажирского транспорта, работодатель гибко управляет рабочими часами. Работу начинать совсем не обязательно ровно в 9 утра, в некоторых случаях лишние 20-30 минут имеют важное значение. Если владеть информацией, можно равномерно распределить нагрузку на лифты, кафе, вход в здание. Система, где одновременно находится информация о поведении работников и параметры здания, легко оптимизирует размещение офиса. А когда собственник предпочтет принимать в расчет не поток средств из долгосрочных договоров, а ориентироваться на конечного потребителя, которым является обычный человек, то инвестору будет предлагаться информация о потоке людей и уровня их удовлетворенности. Почему так? Если объект не просто арендовали организации, которые при желании могут сократить площади либо переехать, а имеется здание, заполненное ежедневно людьми, живущими в близкой доступности и хорошо зарабатывающими, это станет наилучшей гарантией успешности недвижимого имущества.

Возможности в будущем

В настоящее время традиционные компании не занимаются инвестициями в платформы. Здесь все понятно: IT-область требует больше капитала, чем недвижимость. К примеру, капитализация «Яндекса» в два раза выше, чем у самой крупной девелоперской компании в РФ. Логично, что быстрее компания в сфере IT купит компанию из недвижимости, чем кто-то из традиционных игроков «осмелится» основать IT-систему.
Из вышесказанного не значит, что в будущем брокеры не смогут нормально заработать. На новейшем рынке начнется борьба не за 5-10 % прибыли, а за 1-2 %. Брокеридж будет заключаться в разработке алгоритмов, позволяющих находить закономерности и быстро управлять системами.

В этом направлении уже началось движение. Крупнейшая компания в сфере консалтинга открыла во Франции особое подразделение по работе с данными. Возможно, уже в ближайшем будущем мы узнаем не только о роботах-юристах, но и о роботах-брокерах.